1、长沙的房价水平:省会排22位,全国排85位

长沙的房价中位数是9125元/平米,在全国排名第85位!这个房价和长沙的经济和政治地位是非常不匹配的,类似均价的城市还有:镇江9160元/平米、贵阳9196元/平米、柳州9333元/平米、湖州9375元/平米、阜阳9395元/平米。

其他省会城市价格如何?

南京28312元/平米、广州27257元/平米、杭州26809元/平米、福州22222元/平米、武汉16752元/平米、济南15719元/平米、海口15714元/平米、合肥15072元/平米、石家庄14797元/平米、郑州14045元/平米、南昌13825元/平米、西安13789元/平米、成都13241元/平米、兰州12448元/平米、呼和浩特12392元/平米、太原12000元/平米、南宁11933元/平米、哈尔滨10543元/平米、长春9474元/平米、沈阳9412元/平米、贵阳9196元/平米。

长沙房价在省会城市中排名第22位!

2、长沙的经济水平其实不错

湖南省2018年的GDP是3.64万亿人民币,全国排名第8位!

湖南省2018年的人均GDP52949元人民币,全国排名第16位。

2018年人均可支配收入为25241元 ,全国排名第13位。

2018年长沙的GDP是1.1万亿,排名第14位,而排名在前的省会城市有广州、成都、武汉、南京、杭州等五个城市。长沙的经济总量在全国的省会城市排第6位。

2018年长沙的人均GDP是14.46万元,全国排名第10位,在全国省会城市中人均GDP排名第3位。

这些与省会房价排名22位,全国排名85位不相称。

3、这些年长沙的房价表现

截至2019年底,长沙的房价均价为8600元/平方米(中位数9125),2012年到2019年,全国房价平均增长45%,而长沙的房价只增长了约30%。

4、长沙房价不怎么涨的原因

房价,无论是买房自用还是投资,当下的价格都是由供求决定了。

长沙房价不涨,要么是供给多,要么是需求少。

我们来初步探寻一下背后的原因:

原因1:过去十年供应太大

有一张图可以说明问题

拉开十五年来看,长沙一共供应销售了2.1亿平米住宅。

武汉也就是2015年以后才赶上长沙的供应量。

这里面还有一个核心问题,长沙在2007-2011年中国整体房价还不高的年代,出让了很多超大体量的地,有些只是画了一个圈,所以开发商持有土地的成本并不高。

供应多不多,其实是个相对的概念,要看和需求来比

原因2:过去十年长沙人口增长慢

人口规模少:

武汉、成都、郑州、西安等城市人口均破千万,长沙在2018年末常住人口仅为815万。

人口增长慢:

可以分两个阶段,2005年长沙市的常住人口是664万,而到了2015年长沙市的常住人口是743万,10年时间增长了79万元,增长幅度是11.9%;

武汉:武汉和长沙相近,又都是中部城市,湖南和湖北整体经济规模和水平都比较接近,所以可以进行比较,2005年武汉的常住人口是858万,2015年武汉的常住人口是1060万,10年时间增长202万,人口增长幅度是23.5%。

从2005年2014年长沙市商品销售面积总额是1.27万亿平米,同期武汉市的商品房销售面积总额是1.32万亿平米,基本和长沙市的相当,同期,武汉的人口比长沙多出29%到42%。

武汉商品房销售面积在2014年才开始超越长沙,此后的销售量一直高于长沙,而长沙因为前期供给比较充裕,反而在2014年之后供给方面放缓了,经过这么一调整之后,武汉的商品房销售面积才开始大幅超越长沙,在2015年到2018年的4年时间长沙总的商品房销售面积为0.91亿平方米,而武汉为1.3亿平方米,这个4年时间,在商品房销售面积方面武汉比长沙多出了0.4亿平方米。

2005年到2018年的13年时间中,长沙累计商品房销售面积为2.18亿平米,武汉为2.62亿平米,武汉比长沙多出了0.44亿平米。而多出的这0.44亿平米基本都是在2014年以后才增加的。

高端人口有流失:

长沙在湖南的重要性,不如武汉对于湖北,南昌对于赣州。

长沙周边城市各有千秋,城市化进程快,同时京广线及高铁修建时间均早,长沙南北走向的几个大城市交通便利,同时通达武汉、广州、深圳的交通也便利。

早年湖南经济落后,也间接带来很多打工一族更早的南下广州深圳,这些最早一批创业者目前都深深的扎根在广深地区,并通过家族效应,不断吸引新的人口流入广深。包括上大学毕业的子女,也很多流出。

我们看一张2019年在深圳置业的人的籍贯分布,很有意思:

湖南排在第二名。

那么多湖南人都来深圳买房了,长沙的房价自然也受到一些影响。

原因3:产业结构有问题,影响收入结构

长沙的经济总量虽然不错,GDP也不低,但以重工业、制造业为主,缺乏高端服务业和互联网产业,金融业也不发达。

房价长期不涨,本地也没有全国性的房地产开发商和运营商,高质量民营经济相对欠发达,这些产业结构也造成了就业机会偏少、平均工资较低,尤其是高收入工薪阶层少的局面。

有人会说长沙的娱乐、餐饮和其他服务业都很发达呀,但这类服务业都是投资人老板和少数管理者赚钱,普通打工的收入反倒非常低。不像金融、物流、互联网等高端服务业,老板赚钱,员工也很赚钱。

长沙的产业结构下,中高收入的普通阶层(非企业主),主要集中在医疗、教育、公务员事业单位、大型国企和少数民企这类里面。按道理也有很多购买实力,偏偏长沙有个传统,压制房价。

是啥?

原因4:福利分房的传统

长沙的事业单位,还有一部分企业,受历史传统和观念影响,很多都会提供集资房,比市场价便宜,比如省政府的九峰小区,市政府的八方小区等,这批买房主力不买房,房价也不会涨得太快。

大家都早早的解决了住房问题,过去10年房价又一直平稳,市民的房价预期也很平稳,所以剩下的买房款又投入到娱乐餐饮行业,生活的质量很高呀。

原因5:地理位置和城市规划的原因

一个城市的房价涨不涨,背后的原因很复杂,除了很多能看得到的东西,还有很多看不到的。

研究地产,真的还需要上知天文,下知地理,中间探求人性。

长沙整体属于平原丘陵地带,可开发从2011年7月望城撤县改区开始,直到2015年1月的跳马镇并入雨花区,长沙市区由975平方千米扩大到2185平方千米。

城区扩大,直接造就大量拆迁户,他们回迁了。

长沙属于多中心城市,发展片区目标过于分散,先是着力发展东部星沙片区,没多久重视发展西部高新区,之后是北部物流园,现在是在开发城南片区,没有绝对的城市核心区,分散了人群区域活动范围和中心。

原因6:限购政策 与房价涨幅比,相对偏严

本市户籍家庭:

本市户籍家庭如果在限购区域内已有2套及以上住房的,不允许在限购区域内再购买商品住房;

本市户籍的成年单身家庭若是已有1套及以上住房的,则不允许在限购区域内再购买商品住房。

未来长沙的房价如何?

任何一个城市,房价都在一个轨道上,都有内在的规律

中国的省会城市,未来的房价就是经济增长、人口增长的背景下,城市化、产业结构升级、收入分化拉大、地方政府土地财政的执政理念等均衡的一个结果。

无论横向还是纵向,长沙的房价都偏低。过去10年不怎么涨,不代表未来一直会这样。

长沙的房价,未来十年,必然要走向1万五、2万的阶段。背后是中国经济的整体增长、经济结构的整体转型以及货币的继续扩张。

中国人进入人均万元美金社会后,对于高端服务业的需求会继续几何式爆发,以服务见长的长沙和湖南,劳动收入的增长会加快,在未来十年只会越来越好。